Geerbte Immobilie in Berlin verkaufen
Der Verkauf einer geerbten Wohnung oder eines geerbten Hauses trifft in eine Zeit, in der niemand Lust auf Behörden, Fristen und Miterben hat. Genau deshalb übernehmen wir die Struktur: Was muss zuerst passieren, was kann warten, wer muss zustimmen – und was ist die Immobilie wirklich wert. Ruhig, neutral und mit einem klaren Zeitplan.
Reihenfolge
Was Sie in den ersten Wochen tun sollten
- 1
Testament beim Nachlassgericht abgeben
Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht (Amtsgericht Schöneberg für Berlin) abliefern. Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge.
- 2
Ausschlagungsfrist prüfen
Sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Ist die Immobilie hoch belastet oder sanierungsbedürftig, lohnt ein Blick ins Grundbuch und die Darlehensunterlagen, bevor die Frist abläuft.
- 3
Erbschein oder notarielles Testament besorgen
Für die Grundbuchberichtigung braucht das Grundbuchamt entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ein privatschriftliches Testament reicht nicht.
- 4
Grundbuch berichtigen lassen
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung auf die Erben gebührenfrei. Wir bereiten den Antrag vor und reichen ihn ein.
- 5
Laufende Kosten sichern
Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Darlehensraten und Energie laufen weiter. Klären Sie mit der Bank, ob Raten ausgesetzt werden können, und melden Sie den Erbfall der Hausverwaltung.
- 6
Erbschaftsteuer anzeigen
Innerhalb von drei Monaten muss der Erwerb dem Finanzamt angezeigt werden. Freibeträge: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel.
- 7
Neutralen Marktwert ermitteln
Bevor jemand über Behalten oder Verkaufen spricht, braucht die Erbengemeinschaft eine Zahl, der alle vertrauen. Diese Bewertung liefern wir kostenlos und legen die Herleitung offen.
Erbengemeinschaft: nur gemeinsam handlungsfähig
Mehrere Erben bilden automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie kann nur einstimmig verkaufen – jeder Miterbe muss den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben oder eine notarielle Vollmacht erteilen. Ein einzelner Erbe kann zwar seinen Erbteil als Ganzes veräußern, nicht aber seinen Anteil an der Wohnung. Wer blockiert, kann letztlich nur über die Teilungsversteigerung gezwungen werden – mit erheblichen Wertverlusten für alle.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Ob sich Behalten lohnt, hängt von Zustand, Lage, Mietniveau und der Frage ab, ob ein Erbe die anderen auszahlen kann. Wir rechnen die drei Varianten nüchtern durch: erzielbarer Verkaufspreis, realistische Kaltmiete nach Berliner Mietspiegel und die Auszahlungssumme bei Übernahme durch einen Erben. Oft klärt allein diese Gegenüberstellung den Streit.
Steuern: Spekulationsfrist und Befreiung
Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern läuft ab dem Kauf durch den Erblasser weiter – häufig ist sie längst abgelaufen. Für die Erbschaftsteuer kann das Familienheim steuerfrei bleiben, wenn Ehegatte oder Kinder unverzüglich selbst einziehen und zehn Jahre bleiben. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist lässt die Befreiung rückwirkend entfallen – das sollte vor der Entscheidung mit einem Steuerberater geklärt werden.
Vermietete Erbimmobilie
Der Mietvertrag geht unverändert auf die Erben über. Verkauft wird dann eine vermietete Wohnung – mit anderem Käuferkreis und meist niedrigerem Preis als bezugsfrei. Wir prüfen, ob eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter oder der Verkauf an einen Kapitalanleger wirtschaftlich besser ist.
Unsere Rolle
Was wir für Erben übernehmen
Sie müssen nicht nach Berlin reisen, nicht mit fünf Behörden telefonieren und nicht selbst Besichtigungen führen.
Neutrale Bewertung für alle Miterben
Ein Marktwert mit offengelegter Herleitung, an alle Beteiligten gleichzeitig verschickt. Die gemeinsame Zahlenbasis, über die sich nicht mehr streiten lässt.
Koordination der Erbengemeinschaft
Wir halten alle Erben gleichmäßig informiert – auch die, die im Ausland leben – und organisieren notarielle Vollmachten, damit nicht alle zum Notar reisen müssen.
Unterlagen beschaffen
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis, WEG-Protokolle, Wirtschaftspläne, Baupläne. Wir fordern an, was fehlt.
Räumung und Haushaltsauflösung
Wir vermitteln geprüfte Entrümpelungsfirmen, koordinieren Termine und dokumentieren den Zustand. Sie schicken uns die Schlüssel per Post.
Diskrete oder offene Vermarktung
Je nach Objekt sprechen wir gezielt vorgemerkte Käufer an oder inserieren breit. Besichtigungen führen wir ohne Sie.
Begleitung bis zur Erlösverteilung
Notarvertrag, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe. Der Erlös wird direkt vom Notaranderkonto anteilig an die Erben ausgezahlt – ohne Umweg.
Vermeiden
Typische Fehler beim Verkauf einer Erbimmobilie
Verkauf ohne berichtigtes Grundbuch planen
Der Kaufvertrag kann vorbereitet werden, aber ohne Erbnachweis zieht sich die Umschreibung um Monate. Erbschein zuerst.
Den Wert nach Gefühl oder alter Kaufsumme ansetzen
Berliner Preise haben sich in zwanzig Jahren vervielfacht – oder in einzelnen Lagen seit 2022 korrigiert. Nur ein aktueller Marktwert zählt.
Familienheim-Befreiung verspielen
Wer als Kind einzieht und nach zwei Jahren doch verkauft, zahlt die Erbschaftsteuer nach. Erst entscheiden, dann einziehen.
Zu früh entrümpeln
Unterlagen, Bauzeichnungen und Modernisierungsbelege landen oft im Container. Wir sichten mit, bevor geräumt wird.
Häufige Fragen
Für Erben & Erbengemeinschaften
Eine Zahl, der alle Erben vertrauen.
Schreiben Sie uns kurz, um welche Immobilie es geht. Wir melden uns persönlich und besprechen die nächsten Schritte – ohne Druck.